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    辽宁十一选走势图:中粮集团地产业务板块整合箭在弦上

    12选五辽宁走势图 www.1oam.com 中国上市公司舆情中心 马建勋今日晚间,中粮地产(000031)公告了董事会决议及发行股份购买资产的方案,意图继续推进与大悦城的重组之路。上月25日,证监会未通过前次重组方案,审核

    中国上市公司舆情中心 马建勋

    今日晚间,中粮地产(000031)公告了董事会决议及发行股份购买资产的方案,意图继续推进与大悦城的重组之路。上月25日,证监会未通过前次重组方案,审核意见为:“本次交易标的资产定价的公允性缺乏合理依据,不符合《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条的相关规定。”时隔不到一月,中粮地产迅速改进重组方案,增加了中企华出具的估值报告采用收益法估值对交易定价公允性进行进一步论证,更直观地显示了标的资产的真实价值,并且由交易对手方相应进行了业绩承诺,准备再次向证监会申报重组相关材料。

    中粮地产之所以对本次重组显得如此渴求,除了要贯彻国资委下发的国企改革精神,完成中粮集团地产板块的整合之外,两家公司无论是内在的效率提升,还是外部的业务拓展,都对此次重组尽早完成提出了迫切要求。

    中粮集团积极推进央企改革 地产板块整合势在必行

    2014年7月15日,国务院国资委召开新闻发布会,公布了开展“四项改革”试点名单,中粮集团成为首批被纳入试点的六家央企之一,成为开展改组国有资本投资公司的试点工作。2015年中,中粮集团对架构进行了一次深刻的调整,建立了18个专业化业务平台,分平台推进各项改革试点活动。自2015年以来,已有中粮包装、中国肉食、中国茶叶等多个平台完成了混改。2017年8月,作为集团重要板块之一的地产业务板块也开启了整合的序幕。

    由于历史及市场等多种原因,中粮集团的地产业务板块存在着境内外两个独立的上市平台,分别是在A股上市的以住宅开发业务为主的中粮地产和在港股上市的主业为购物中心、写字楼等持有型物业运营和房地产开发的大悦城地产。历史上,这两个平台以业务为区分独立运营发展。在央企改革的要求下,中粮集团地产板块急需整合在一个股权平台下进行发展,两个平台的整合势在必行。

    行业集中度提升 持有型业务发展成为新方向

    本轮调控下,房地产行业正在发生深刻的变化。行业的集中度在加强,规?;вυ诙喔龇矫嫱瓜?。2018年上半年,随着各地调控的进一步深化,发展规模成为制约房企进入下一阶段市场的重要因素。多地政府出台政策,对参与土地竞拍的企业规模提出明确要求。金融机构也对不同规模的房企出台不同的融资门槛。

    中粮地产与大悦城地产虽然已经加速发展,但各自规模仍有限。根据2018年半年度报告,两家上市公司的总资产分别为854亿元和905亿元,净资产分别为71亿元和440亿元,收入分别为50亿元和40亿元,合同签约分别为106亿元和50亿元。两家平台急需整合资源,形成发展的合力,应对日益严峻的市场竞争。

    除了规模发展外,房地产市场正在从原有的以开发销售业务为主转向发展持有业务。近两年,多家龙头房企或推出了自己的商业地产品牌及发展计划,或在市场上进行了多项商业资产的并购,为企业在行业下一阶段的发展竞争中奠定了基础。

    在这一趋势下,中粮集团地产板块的整合显得尤为重要。中粮地产是以传统的住宅开发销售为主业,持有型物业占比较低,且主要集中在深圳的原工业地产项目之上。但大悦城地产却拥有大量的中国一二核心城市优质商业资产及极具竞争力的大悦城购物中心品牌。两家的整合,有利于中粮地产借助大悦城地产的商业资产及优秀的运营能力,实现弯道超车,真正实现销售+持有双轮驱动的发展战略,依托优秀的商业品牌力及运营管理能力,进行扩张及发展,从而在房地产行业未来竞争中占据优势地位。

    各方积极推进央企改革 估值模式探索两地上市整合渠道

    截至2018年三季度,国资体系内的混合所有制改革及整合已经覆盖了近70%的企业。央企的改革已经深入到了攻坚阶段。以往的国资整合案例主要使用的评估方式确定价格。但随着央企改革的深入,多地上市平台的整合案例逐步出现,原有的定价模式难以兼顾整合各方的利益。为此,在近期的两地上市平台整合案例中交易定价创新性地采用了估值模式,如深赤湾整合。

    中粮集团地产板块的整合也采用的是这种创新模式。由于本次交易的对象是市场流通的股票,交易后中粮地产又会对大悦城地产的资产进行并表处理,为了有效推进本次重组,兼顾各方利益,采用了估值这一创新模式。本次重组的交易价格以兼顾交易双方股东的利益为原则,综合考虑了标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、品牌优势等因素,定价既符合国内市场可比交易的溢价率水平,同时低于大悦城地产在香港会计准则下的2017年年度每股账面净资产值。

    虽然10月的证监会重组委在审议过程中,未通过中粮地产提出的重组方案。但收到重组委的意见后,中粮地产快速进行反应,针对重组委提出的方案缺乏定价依据的问题,充分论证了定价的公允性,并在与各方进行充分沟通的前提下,对交易定价的公允性进行进一步论证,并于2018年11月15日晚间发布了整改后的方案。方案新增了中企华出具的估值报告、盈利预测的补偿承诺。本次方案的调整也进一步体现了中粮集团推进整个地产板块的迫切性。

    随着深赤湾估值模式重组方案的通过和中粮地产估值模式重组方案的推进,随着不断的完善,市场有理由期待估值定价模式成为引领上市公司整合改革的新模式,为资本并购市场带来更加蓬勃发展的机遇。

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